Miejski Zakład Gospodarki Lokalowej

Wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek przyjąć jeden z dwóch wariantów zarządzania: powierzyć zarząd albo go wybrać. Jeżeli we wspólnocie mamy do czynienia z zarządem wybranym, często dodatkowo możemy się spotkać z zarządem zleconym. Oprócz tych dwóch wariantów zarządzania istnieje jeszcze zarząd przymusowy ustanawiany przez sąd.

 Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową. Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych, jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29.05.2000 r. III CZP 10/00). Duże wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub wybrać zarząd nieruchomości wspólnej, natomiast małe wspólnoty takiego obowiązku nie mają i bardzo często właściciele sami zarządzają nieruchomością wspólną. 

Zarząd powierzony - Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie zrobią, lecz jedynie powierzą zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd określonej osobie może mieć rozmaitą treść i regulować różny zakres spraw. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, rada nadzorcza lub komisja rewizyjna, i ich kompetencje, ograniczającymi się do przyjęcia konkretnego rozwiązania zawartego w rozdziale 4 ustawy o własności lokali lub modyfikującymi rozwiązania zawarte w 4 rozdziale ustawy, powierzającymi zarząd określonym osobom fizycznym lub prawnym, a także jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku gdyby umowa powierzająca zarząd nie była wystarczająco precyzyjna, art. 33 ustawy o własności lokali informuje, że należy stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 tej ustawy.

Zarząd wybrany - Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Wyboru zarządu właściciele dokonują w formie uchwały podjętej w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Członkowie wybranego zarządu nie muszą posiadać licencji, chyba że zarządzają jeszcze innymi nieruchomościami i prowadzą w tym zakresie działalność gospodarczą.

Zarząd zlecony - Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia fachowca do prowadzenia bieżących spraw. Przepisy prawa umożliwiają więc zarządowi zlecenie danej osobie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w granicach określonych w umowie o zarządzanie, która jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zarządcą i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść może być dowolnie kształtowana przez strony. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie narzuca w tej kwestii żadnych ram, a jedynym ograniczeniem są ogólne przepisy dotyczące zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia przysługujących praw. Umowa powinna być obszerna i szczegółowa. W miarę szczegółowe ustalenie stosunków między zarządcą a wspólnotą leży w interesie obydwu stron, gdyż w przypadku zaistnienia ewentualnych różnic zdań umowa będzie podstawowym dokumentem rozstrzygającym spór. Poszczególne postanowienia umowy o zarządzanie będą uzależnione od faktycznych okoliczności, a więc od rodzaju nieruchomości, celów stawianych zarządcy, czy też od zdolności członków zarządu do samodzielnego wykonywania określonych czynności. Można jednak przedstawić pewne charakterystyczne elementy, które w większym lub mniejszym stopniu znajdą zastosowanie w każdej umowie. W umowie znajdzie się zatem ustalenie stron, określenie nieruchomości oraz praw i obowiązków stron umowy, wynagrodzenia zarządcy lub zasad jego obliczania, ustalenie zakresu odpowiedzialności, zakresu spraw prowadzonych w imieniu wspólnoty, a także sposobu rozwiązywania umowy i czasu obowiązywania umowy. Poszczególne postanowienia muszą być formułowane językiem prostym, powszechnie zrozumiałym, nie budzącym wątpliwości. Bardzo istotną sprawą jest określenie w umowie terminu wypowiedzenia. Może to być dowolny termin ustalony między stronami. Najczęściej w praktyce spotyka się termin miesięczny, czasami dwu-, trzymiesięczny.